Que un extranjero invierta en Uruguay ya es historia conocida. Pero ahora la buena nueva también puede contarse a
la inversa, y eso sí es una novedad. Comprar un inmueble en el primer mundo se volvió un anhelo concretable luego de la debacle hipotecaria estadounidense que registró su punto más crítico en 2008. El desplome de los precios le permitió al uruguayo adquirir propiedades fuera de casa, y así cumplir una especie de sueño americano, aunque no lo hicieran para vivir o vacacionar en el exterior, sino como un negocio inmobiliario.
Los avisos que hasta el día de hoy ofertan apartamentos en Miami por 50 mil dólares son una consecuencia directa del deliberado accionar de los bancos, que otorgaban créditos casi sin requisitos y con intereses mínimos. Para dimensionar la hecatombe, al momento de la quiebra de Lehman Brothers, más de 400 millones de viviendas del país estaban hipotecadas. Ese colapso derivó en crisis, las deudas quedaron impagas y los precios cayeron en picada, por debajo incluso del valor de construcción. Al ser uno de los estados que más financió, la derrapada en Florida resultó estrepitosa.
Fue ahí cuando las distancias con Miami se acortaron, y los latinoamericanos aprovecharon. Los vecinos de Brasil y Argentina mostraron un mayor interés frente a esta oportunidad, pero los uruguayos no se quedaron atrás. De hecho, en relación a la cantidad de habitantes, un buen número compró en la ciudad de Estados Unidos que más habla español. Así lo asegura el asesor en negocios inmobiliarios Diego Sosa-Dias, un uruguayo radicado hace 22 años en Miami que conoce tanto el mercado inmobiliario de Norteamérica como la idiosincrasia y el modo de vivir de este lado del mundo.
El furor de las súper ofertas ya pasó; sin embargo aún sigue habiendo muy buenas chances de negocios. “Los precios están hoy entre un 40 y un 60 por ciento más baratos que antes de explotar la crisis”, señala el especialista que trabaja con el respaldo de Skyline Realty International. El metro cuadrado en una zona buena –ni la mejor ni la peor– cuesta entre 1.200 y 1.500 dólares. Claro que en los extremos pueden hallarse diferencias abismales: desde un apartamento de 23 metros cuadrados, en Miami Beach, por 49 mil dólares a una unidad de casi 400 metros sobre la bahía de Brickell que ronda los 3 millones. El mercado se recupera en forma lenta pero constante, de ahí que el experto se atreva a afirmar que “el momento para comprar es ahora”.

–¿Por qué es beneficioso invertir en Miami?
–Porque es una ciudad emergente, tiene un clima con ocho meses de calor y es un punto de conexión para Latinoamérica y Europa. Además, el futuro desembarco de los casinos traerá un fuerte desarrollo: una compañía de Malasia compró el edificio del diario Miami Herald en 286 millones de dólares –la operación comercial más grande de Florida– y allí se construirá un gran casino, un shopping y 1.500 cuartos de hotel. Por otra parte, la Universidad de Florida recibirá más de mil estudiantes al año para el cursado de maestrías en el downtown de Brickell, mientras que en ese mismo barrio se construirá otro centro comercial exclusivo.

–¿En qué zonas es recomendable comprar?
–Cuando se estudia la posibilidad de invertir en Miami, la gente piensa primero en Miami Beach; pero, además de la playa, existen muchas otras zonas donde comprar. Hay varios microcentros dentro de la ciudad: cerca de Coral Gables, que vendría a ser nuestro Carrasco, en Brickell –la zona financiera-, en Coconut Grove –barrio bohemio–, en Aventura. Los uruguayos compran más en Brickell y en el área céntrica, pero todos tienen sus bondades; depende de las necesidades de cada comprador: si quieren usarlo como segunda residencia o para alquilar.

–¿Qué es lo más frecuente?
–Los centroamericanos suelen comprar para segunda residencia o para vacacionar; lo mismo que algunos brasileros. La mayoría de los uruguayos lo hace para alquilar, con eso obtienen una rentabilidad anual entre 6 y 7 por ciento, y luego esperan de tres a cinco años para vender, un tiempo razonable para lograr una buena plusvalía.

–¿Qué busca el uruguayo?
–Al uruguayo no le gusta arriesgar, es conservador por naturaleza. Busca apartamentos entre 100 y 150 mil dólares y por ese monto puede conseguir una unidad de 100 metros cuadrados en un edificio de 2006, en una zona medianamente buena y con todos los servicios –seguridad, piscina, gimnasio–.

–¿No quiere los apartamentos que se ofrecen a 50 mil dólares?
–Claro que sí, muchos llaman pidiendo esos precios. Y yo les digo que las unidades a 50 mil dólares, e incluso menos, tienen el tamaño de un cuarto de hotel. He ido físicamente a mostrarlos para que constaten por qué no los recomiendo. Es muy fácil comprar un inmueble por ese monto, pero no tan sencillo venderlo. Entiendo que existe una diferencia entre 50 y 150 mil dólares, pero en vez de comprar dos o tres propiedades malas, es mejor adquirir una pero buena. Algunos avisos son engañosos, los usan de anzuelo, entonces la gente se comunica y pide un apartamento a 15 mil dólares, por ese precio te puedo recibir en el living de casa.

–Tengo entendido que los gastos adicionales son altos.
–Cuando asesoro a mis clientes, me detengo en tres puntos fundamentales: el valor de la propiedad, el costo de las expensas y en qué precio podría alquilarse. A eso hay que agregarle la contribución inmobiliaria. Cuando esos puntos cierran estamos hablando de una buena inversión. Es que existen edificios muy baratos con spa, valet parking y otros servicios que encarecen mucho los gastos comunes, entonces ahí no hay rentabilidad. Por eso el comprador no debe ilusionarse tanto con la parte estética sino pensar que se trata de un negocio. Para tener una idea, un apartamento de 130 mil dólares paga 400 dólares mensuales de expensas y 300 de contribución por mes. Los gastos suman 700 y podés alquilarlo a unos 1.500 dólares.

–En Uruguay la gente intenta evitar las inmobiliarias para ahorrarse la comisión,
¿qué sucede en Miami?
–La comisión la paga el vendedor; al broker no tienen que abonarle nada, de ahí que el vínculo entre ambos sea más sano. Por eso, lo que en Uruguay puede significar un ahorro económico, en Estados Unidos no tiene sentido. Incluso es peor, porque el interesado no tiene contacto con alguien que conoce el mercado local y que puede asesorarlo en la transacción.
–Con el nulo financiamiento de los bancos estadounidenses solo se puede pagar al contado.
–Es cierto. De hecho, del 90 al 95 por ciento de las ventas a extranjeros ha sido al contado. En la época de los préstamos deliberados era común que un matrimonio de clase trabajadora tuviera dos o tres propiedades, pero cuando los intereses se dispararon, la gente no pudo seguir afrontando los créditos. Muchos perdieron los inmuebles por el sistema foreclosure, esto significa que el banco ejecuta la hipoteca y vende la propiedad a otra persona. También se da el short sale, aquí el banco acepta vender la propiedad por menos de lo que el deudor le debe.

–¿Cuáles son los requisitos para adquirir una propiedad?
–Lo ideal es inscribir la propiedad a nombre de una sociedad anónima -Limited Liability Corporation-, no a título personal. Se tiene que abrir una cuenta de banco a ese nombre; con el pasaporte y una tarjeta de crédito es suficiente para realizar el trámite. Los extranjeros suelen temer porque se trata de otro país, que algunos ni siquiera conocen personalmente, entonces piensan que puede ser peligroso. Pero se trata de un proceso fácil, transparente y seguro.

–¿Son elevados los impuestos por comprar o ser propietario de un inmueble?
–El costo de las escrituras ronda el 1,5% del precio de compra de la propiedad. La contribución inmobiliaria, que se paga una vez al año, es el 1,8% del valor catastral, el cual es usualmente menor que el precio de compra. En caso de poner la propiedad a nombre de una sociedad anónima, se abonan 700 dólares para la apertura y 250 dólares anuales para mantenerla activa. La sociedad anónima debe hacer una liquidación de las rentas a fin de año y pagar impuestos pero es muy poco, ya que se deducen los gastos de operación y mantenimiento de la propiedad.

–¿Cuál es la realidad inmobiliaria actual?
–Para tener una idea, hace dos años atrás había 17 meses de inventario – propiedades en venta– y ahora hay 10 meses. A modo de ejemplo, en la zona de Brickell existían 23 mil unidades a la venta durante el auge inmobiliario y ahora hay menos de 1.500. Un mercado saludable ronda los seis meses de inventario, por lo que nos vamos acercando a ese ideal. Las ofertas vuelan. Debido a esto, se está empezando a construir nuevamente.

–¿Cuál es la proyección de precios para 2012?
–El mercado se está recuperando lenta pero progresivamente. Las megaobras proyectadas impactarán de manera positiva en el sector inmobiliario. Todo indica que irá en aumento porque hay mucha demanda. La oportunidad más baja ya pasó, pero ahora es un buen momento para invertir.


Algunos números
* Florida es el estado número uno en ventas inmobiliarias a extranjeros. Ha logrado desplazar a California después de la crisis de 2008.

* Se estima que el 26% de los brokers de Miami obtuvieron la mitad o más de sus negocios en manos de clientes internacionales. El 69% cerró al menos una transacción con un comprador del exterior en el último año.

* En 2011 la cantidad de transacciones inmobiliarias en Estados Unidos se incrementó un 2%, mientras que en Florida aumentó un 15%.